Predložene izmjene Zakona o najmu stanova najavljuju veću zaštitu najmodavaca i najmoprimaca, no obvezna solemnizacija, ograničavanje najamnine i dodatni troškovi otvaraju pitanje hoće li novi model doista povećati pravnu sigurnost ili stvoriti nove izazove u praksi.
Najavljene izmjene Zakona o najmu stanova posljednjih su dana potaknule veliku pozornost javnosti, ponajprije zbog obvezne solemnizacije ugovora i mogućeg ograničavanja najamnine. Iako se mjere predstavljaju kao korak prema većoj pravnoj sigurnosti, u praksi se otvaraju pitanja koliko su predložena rješenja doista nova i kakav bi učinak mogla imati na najmodavce i najmoprimce.
Što te izmjene znače u svakodnevnim situacijama te mogu li uistinu poboljšati stanje na tržištu najma, upitali smo odvjetnicu Željku Radoš Radičević iz Osijeka, koja se kroz dugogodišnji rad susretala s brojnim pravnim pitanjima i sporovima vezanim uz najam stanova.
Jeste li upoznati s konačnim tekstom prijedloga novog Zakona o najmu stanova?
„Prije svega, želim naglasiti da osobno nisam upoznata s cjelovitim tekstom prijedloga zakona te stoga mogu komentirati isključivo informacije koje su do sada predstavljene u medijima. Ako su pojedine odredbe doista zamišljene na način na koji su prezentirane javnosti, moram istaknuti da zasad ne vidim bitne pozitivne promjene koje već danas, u određenom obliku, ne postoje u okviru važećeg zakonodavstva.
Pritom je potrebno imati na umu da je riječ o iznimno osjetljivom području u kojem je potrebno pronaći ravnotežu između zaštite najmoprimaca, s jedne strane, i ustavnog prava vlasnika da slobodno raspolažu svojom imovinom, s druge strane.“
Predstavlja li obvezna solemnizacija ugovora o najmu stvarnu novost?
„Ne. Već prema sadašnjem pravnom uređenju postojala je mogućnost solemnizacije ugovora o najmu, ali je odluka o tome bila prepuštena volji ugovornih strana.
To je u skladu s temeljnim načelima Zakona o obveznim odnosima, prema kojima stranke, u okviru zakonskih i moralnih ograničenja, slobodno uređuju sadržaj i oblik svojih ugovornih odnosa.
Drugim riječima, svaki najmodavac koji je želio odmah raspolagati ovršnom ispravom već je danas mogao uvjetovati solemnizaciju ugovora, a u slučaju dugoročnog najma takva se mogućnost posljednjih godina često i koristila.“
Jesu li se i dosad u ugovore unosile zaštitne odredbe za najmodavce?
„Naravno. U praksi su ugovori o najmu već sadržavali odredbe o prijavi najmoprimca, dopuštenom pregledu nekretnine od strane najmodavca uz prethodnu najavu, obvezi dostavljanja dokaza o plaćenim režijskim troškovima, pologu, mogućnosti povećanja najamnine i brojnim drugim pitanjima.
Stranke su također same odlučivale hoće li ugovor samo potpisati, ovjeriti svoje potpise kod javnog bilježnika ili ga solemnizirati kako bi odmah postao ovršna isprava.“
Hoće li solemnizirani ugovor omogućiti trenutačno iseljenje najmoprimca koji odbija napustiti stan?
„Neće. U javnosti se stvara pogrešan dojam da će solemnizirani ugovor omogućiti vlasnicima nekretnina trenutačno i automatsko iseljenje najmoprimca koji ne želi dobrovoljno napustiti stan.
Istina je da najmodavac u tom slučaju više neće morati prethodno voditi parnični postupak kako bi ishodio pravomoćnu presudu, već će raspolagati ovršnom ispravom. Međutim, i dalje će morati pokrenuti ovršni, odnosno sudski postupak radi iseljenja, koji također može trajati dulje vrijeme, osobito kada se radi o obiteljima s djecom ili drugim socijalno osjetljivim situacijama.
Pritom troškove postupka ponovno predujmljuje upravo najmodavac.“
Je li obvezna solemnizacija ugovora doista nužna za zaštitu najmodavaca?
„Smatram da nije. Već prema sadašnjem zakonskom uređenju svaki je najmodavac imao mogućnost inzistirati na solemnizaciji ugovora ako je želio odmah raspolagati ovršnom ispravom.
Drugim riječima, pravni mehanizam koji se sada predstavlja kao novost već je postojao, ali je odluka o njegovoj primjeni bila prepuštena volji ugovornih strana.
Zbog toga se postavlja pitanje opravdanosti nametanja dodatnih troškova svim vlasnicima nekretnina pod obrazloženjem njihove zaštite, kada su oni i do sada mogli zahtijevati upravo takvu razinu pravne sigurnosti.“
Može li obvezna solemnizacija stvoriti dodatne troškove u situacijama koje nisu ničija krivnja?
„Svakako. U praksi nije rijetkost da ista nekretnina tijekom jedne godine promijeni više najmoprimaca zbog sasvim uobičajenih životnih okolnosti, poput preseljenja zbog zaposlenja, odlaska u inozemstvo, zasnivanja obitelji, studentske razmjene ili sezonskog rada.
U takvim slučajevima najmodavac bi za istu nekretninu mogao više puta snositi troškove solemnizacije, iako nijedna od ugovornih strana nije skrivila prestanak prethodnog najma.
Upravo zato ostaje otvoreno pitanje je li opravdano uvoditi obvezan i financijski zahtjevan postupak u svim slučajevima, neovisno o trajanju najma i konkretnim okolnostima pojedinog ugovornog odnosa.“
Jamči li solemnizirani ugovor uspješnu naplatu neplaćene najamnine i režijskih troškova?
„Nažalost, ne. Čak i ako najmodavac raspolaže ovršnom ispravom, nitko ne može jamčiti da će se potraživanje uistinu naplatiti.
Primjerice, ugovor može biti sklopljen sa studentom koji nema vlastite prihode i imovinu, osobom koja je ostala bez zaposlenja, osobom koja je već blokirana ili s najmoprimcem koji se u međuvremenu odselio u inozemstvo.
U takvim slučajevima postojanje ovršne isprave samo po sebi ne znači da će naplata biti uspješna ili barem da će se realizirati u kratkom vremenskom razdoblju.“
Kako će predložene izmjene utjecati na kratkoročne najmove?
„Posebno je upitno hoće li obvezna solemnizacija biti primjerena za ugovore koji se sklapaju na vrlo kratko razdoblje, primjerice na mjesec ili dva, zbog sezonskog rada, studentske razmjene, stručne prakse ili privremenog zaposlenja.
Postavlja se pitanje opravdanosti dodatnih troškova i administrativnih prepreka u situacijama kada obje strane unaprijed znaju da će najam trajati vrlo kratko.“
Može li ograničavanje visine najamnine predstavljati zadiranje u pravo vlasništva?
„Prema informacijama koje su se pojavile u medijima, najavljuje se i određeno ograničavanje visine najamnine te druga ograničenja za vlasnike nekretnina prilikom davanja stanova u najam.
Takvo rješenje otvara ozbiljna pravna pitanja jer je pravo vlasništva ustavna kategorija pa se nameće pitanje eventualne ustavnosti pojedinih odredbi.
Naravno, država ima pravo uređivati tržište i donositi mjere kojima štiti javni interes, ali svako ograničenje mora biti razmjerno legitimnom cilju koji se želi postići. Socijalni problemi i pitanje priuštivog stanovanja ne mogu se dugoročno rješavati isključivo prebacivanjem financijskog i administrativnog tereta na privatne vlasnike nekretnina.“
Što bi država trebala učiniti kako bi poboljšala položaj najmoprimaca?
„Ako je cilj države doista poboljšati stanje na tržištu najma i zaštititi i najmodavce i najmoprimce, smatram da postoje znatno učinkovitiji instrumenti od obvezne solemnizacije svih ugovora i zadiranja u slobodu ugovaranja.
Primjerice, država bi mogla povećati fond stanova u svom vlasništvu namijenjenih dugoročnom najmu, ulagati u programe priuštivog stanovanja, proširiti sustav subvencija za studente i osobe slabijeg imovinskog stanja te osigurati veći broj studentskih domova i drugih oblika smještaja.
Cilj bi trebao biti stvaranje ravnoteže između zaštite najmoprimaca i zaštite ustavnog prava vlasnika na mirno uživanje svoje imovine, pri čemu bi upravo povećanje ponude stanova dugoročno moglo dovesti do stabilizacije cijena najma.“
S kakvim ste se problemima susretali u praksi i čije interese ove izmjene više štite?
„Kroz svoj dosadašnji rad susretala sam se s brojnim negativnim iskustvima i situacijama, kako na strani najmoprimaca, tako i na strani najmodavaca.
S jedne strane, najmoprimci su se suočavali s neosnovanim otkazivanjem ugovora bez pravodobne najave, neovlaštenim ulascima u stan i zadiranjem u njihovu privatnost, kao i s nerazmjernim zahtjevima za plaćanje najamnine za nekretnine koje objektivno ne odgovaraju traženoj cijeni i uvjetima stanovanja.
S druge strane, ni položaj najmodavaca nije jednostavan. U praksi su česte situacije nemogućnosti iseljenja najmoprimaca nakon prestanka ugovora o najmu, neplaćanja najamnine i režijskih troškova, pa sve do potpune devastacije nekretnine, a nerijetko i otuđenja namještaja i druge opreme iz stana.
Nažalost, riječ je o životnim situacijama koje proizlaze iz konkretnih odnosa među ljudima te je teško očekivati da će ih bilo koja zakonska odredba u potpunosti ukloniti.
Prema informacijama koje su trenutačno dostupne u javnosti, čini se da dio predloženih rješenja dodatno zadire u pravo vlasništva privatnih osoba, dok ostaje otvoreno pitanje hoće li takve mjere uistinu dovesti do veće pravne sigurnosti i riješiti problem priuštivog stanovanja.“
