Tržište se lomi između tradicije vlasništva i novih modela stanovanja, a podaci već pokazuju drugačije ponašanje kupaca
Najnoviji podaci Porezne uprave pokazuju da je u Hrvatskoj tijekom 2025. godine realizirano 117.359 kupoprodaja nekretnina, gotovo 18 tisuća manje nego godinu ranije. Pad je vidljiv u većini županija, ali se posebno zanimljivo očituje u Slavoniji, gdje tržište tradicionalno funkcionira drukčije nego na obali ili u Zagrebu. Dok jadranske županije bilježe dvoznamenkaste padove, kontinentalni dio zemlje – uključujući slavonske županije – i dalje pokazuje određenu stabilnost, premda na nižim apsolutnim razinama.
Kontinentalno tržište otpornije
Slavonija je tržište s nižim cijenama i manjim pritiscima špekulativne kupnje, pa kupci sporije odustaju. Cijene kvadrata nisu dosegnule razine koje bi potpuno isključile domaće kupce, a dio potražnje i dalje dolazi od obitelji koje kupuju kuće za renovaciju, zemljišta ili manje stanove za djecu koja studiraju. Upravo zato je kontinentalno tržište otpornije: nije bilo prenapuhano kao priobalje, pa se sada hladi sporije.
Ipak, pad kupoprodaja u 2025. godini jasno pokazuje da je i hrvatsko tržište ušlo u fazu prilagodbe. Visoke kamate i rast cijena smanjili su broj kupaca, a dodatnu nesigurnost donijelo je razdoblje u kojem se čekalo preoblikovanje državnih poticaja. Program APN‑a nije nestao, ali je prolazio kroz transformaciju prema modelima priuštivog stanovanja, što je privremeno usporilo dio potražnje. Upravo se od novih mjera očekuje da ponovno aktiviraju segment kupaca koji bez državne potpore teško ulaze u kredit, osobito u manjim sredinama.
Kupci povlače ručnu, ali gradnja ide dalje
Istodobno, stanogradnja se i dalje drži, što nije znak tržišne snage, nego inercije. Projekti koji se danas grade pokrenuti su u razdoblju jeftinog novca i rekordne potražnje, pa investitori ne mogu jednostavno zaustaviti radove. Krediti su već odobreni, dozvole izdane, izvođači ugovoreni. Zato se događa situacija u kojoj se broj kupoprodaja smanjuje, dok se broj novih gradilišta još uvijek ne prilagođava realnom stanju potražnje.
Usporedimo li Hrvatsku s ostatkom Europske unije, razlike su još izraženije. U državama poput Njemačke, Austrije, Danske ili Nizozemske najam je dominantan oblik stanovanja, a kupnja nekretnine nije nužno životni cilj. Najam je reguliran, stabilan i društveno prihvaćen, pa ljudi nemaju potrebu ulaziti u dugoročne kredite. Hrvatska je suprotan primjer: udio stanovništva koje živi u najmu među najnižima je u EU, a vlasništvo se i dalje doživljava kao osnovna životna sigurnost. To objašnjava zašto je tržište godinama bilo iznimno aktivno, pa i zašto se u Slavoniji, unatoč nižim primanjima, kupnja nekretnine i dalje smatra najpouzdanijim rješenjem.
Vlasništvo kao jedina prava sigurnost
U društvu koje je prošlo rat, tranziciju, ekonomske krize i valove iseljavanja, vlasništvo nije samo imovina nego emocionalna i egzistencijalna sigurnost. Najam je nesiguran, često nereguliran i skup u odnosu na kvalitetu, pa se kupnja doživljava kao jedini način da se dugoročno stabilizira život. Zato Hrvati i dalje kupuju nekretnine više nego gotovo svi u EU. Uloga novih modela priuštivog stanovanja bit će ključna, jer će upravo oni odrediti hoće li se zemlja približiti europskom modelu najma ili će i dalje ostati u obrascu u kojem se život gradi na onome što je tvoje.
